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物业行业人均效能与人均成本双升——物业TOP30指标分析

　　物业行业目前正处于快速发展阶段，随着用工成本上调、物价上涨，物业公司的运营成本不断升高。众多物业公司纷纷改善运营方式、管理手段，将基础物业服务逐步外包，以求在保证服务质量的同时，尽可能的提升效能、释放劳动力。睿信地产研究院对行业30强数据进行了采集与分析，从数据看，近年来人均效能指标与人均成本指标双双增长，特别是人均效能指标增长显著。

　　睿信地产研究院从员工学历、管理层级等维度，对TOP30的人员结构进行了深入分析。员工学历方面，TOP30以大专以下员工为主，2017年大专以下员工占比均值为70.8%，较2016年的66.8%，占比有所回升；大专员工占比均值与本科员工占比分别为19.8%和9.2%，较2016年均小幅下降；硕士及以上员工占比连续三年下降，2017年仅为0.33%。可见，物业管理作为服务行业，对员工学历整体要求不高，仍以大专以下学历为主。

　　管理层级方面，行业基层员工占比达85%左右，如中海物业和招商物业2017年基层员工占比分别为88%和86%；中层员工占比约10%左右，中海物业与招商物业分别为8.5%、12.8%；而核心员工与高层管理人员占比相对较少，多在1-3%左右。

　　效能指标主要包括人均管理面积、人均营业收入、人均物业费收入、人均净利润等指标。从人均管理面积来看，2017年TOP30的人均管理面积均值延续了近年来的上升趋势，达到7955㎡/人，增速提升至24.6%。分位数据方面，各分位数据均呈上升趋势，2017年，75分位的人均管理面积达8627㎡/人，较上年增速近30%；50分位及25分位的人均管理面积均低于TOP30的均值， 2017年分别达到6443㎡/人和4605㎡/人。

　　人均管理面积的分层数据方面，2017年TOP10的人均管理面积达10104㎡/人，明显高于其他层级，但增速对比上年，减少6个百分点，放缓至31.7%。TOP11-20和TOP21-30的人均管理面积稳步提升，且增速加快，分别为6675㎡/人和6472㎡/人，各层级差距进一步缩小。

　　从人均营业收入来看，2017年TOP30人均营业收入均值增加3.3万元/人，达18.5万元/人，且增速也由2016年的1%加快至21.7%，2017年提升显著。分位数据方面，2017年，分位值差距均在3万元/人左右。75分位的人均营业收入高于TOP30均值，达19.2万元/人；50分位及25分位的人均营业收入则低于TOP30均值，分别为16.2万元/人、13.5万元/人。

　　人均营业收入的分层数据方面，各层级的人均营业收入均呈上升趋势，且各梯队间差距不明显。2017年，TOP10、TOP11-20、TOP21-30分别为18.74万元/人、18.03万元/人、18.74万元/人。从增速看，TOP21-30增速最快，达25.7%；TOP10紧随其后，增速25.6%；TOP11-20则增速较低，仅13.1%。

　　从人均物业费收入来看，2017年TOP30人均物业费收入均值较2016年有所回升，从12.7万元/人提升至14.8万元/人，为近年来最高水平。分位数据方面，75分位、50分位、25分的人均物业费收入均呈上涨趋势。其中50分位和25分位连续三年上涨，2017年分别实现物业费收入13.1万元/人和11.2万元/人；相比之下，75分位的人均物业费收入波动较大，2017年分位值为16万元/人，较上年增加1.8万元/人，但较2015年仍下降0.7万元/人。

　　人均物业费收入的分层数据方面，近年来各层级的人均物业费收入呈现出交替上升的情况。2017年，TOP10的人均物业费收入增速大幅跳涨至28.5%，实现人均物业费收入15.5万元/人，居各层级首位；TOP11-20的人均物业费收入也以15.4%的增速提升至15.3万元/人；TOP21-30的人均物业费收入则下滑至12.5万元/人，明显低于其他层级。

　　从人均净利润来看，TOP30的人均净利润均值近年来逐渐上升，2017年达1.7万元/人，增速加快。人均净利润的分位数据方面，各分位的人均净利润均呈上升趋势且均有提速。其中25分位提升最大，增速达42.8%，人均净利润超过1万元/人；50分位增速39.9%，人均净利润达1.5万元/人；75分位人均净利润增长同样显著，2017年达2.0万元/人，较上年提升0.4万元/人。

　　人均净利润的分层数据方面，TOP11-20的人均净利润达2.3万元/人，高于TOP30均值，居各层级首位，2016年和2017年的增速均在45%左右；TOP10与TOP21-30的人均净利润十分接近，分别为1.5万元/人和1.39万元/人，增速分别为28.2%和42.3%，较2016年均有所加快。

　　睿信地产研究院从人均营业成本与人均管理成本两个指标来对物业企业成本进行分析。从人均营业成本来看，近年来TOP30的人均营业成本均值逐年提高，2017年达15.4万元/人，增速22.9%。人均营业成本的分位数据方面，各分位的人均营业成本均有不同程度提高。2017年，75分位人均营业成本较2016年增加3万元/人，达17.8万元/人；50分位，人均营业成本增速明显，跃至14.4万元/人，但仍低于TOP30均值；25分位的增速加快，人均成本接近10万元/人。

　　人均营业成本的分层数据方面，2017年，各层级的人均营业成本均呈上涨趋势，但各梯队差异不明显。其中TOP10的人均成本相对较高，达16万元/人，增速对比上一年大幅提高近25个百分点，达34.4%；TOP11-20、TOP21-30的人均成本均为15万元/人，增速分别为12.9%、20.7%，人均营业成本控制能力略强于TOP10。

　　从人均管理成本来看，2017年TOP30人均管理成本均值较2016年略有提高，达1.1万元/人，但仍低于2015年的水平。人均管理成本的分位数据方面，近年来各分位的人均管理成本均呈上升趋势。2017年，75分位和50分位的人均管理成本均提高0.1万元/人左右，分别为1.4万元/人和1.2万元/人，高于TOP30均值。25分位的人均管理成本为0.9万元/人，基本与上年持平。

　　人均管理成本的分层数据方面，2017年，TOP10的人均管理成本基本与上年持平，为1.1万元/人。TOP11-20与TOP21-30两层级变动趋势基本相同，增速均为16%左右，但TOP11-20的人均管理成本基数较高，2017年达1.5万元/人，而TOP21-30的人均管理成本仅为1万元/人。

　　物业行业从人员结构方面来看，以大专以下学历员工为主，本科及硕士员工占比较少。人均效能方面，2017年物业TOP30人均管理面积较去年有所上升，人均营业收入大幅提升，人均物业费收入为近年来最高水平，物业管理人均效能趋势向好。但2017年物业管理行业面临着营业成本上升的挑战，其中人均营业成本大幅增加，人均管理成本略有增长。

　　*本文节选自《睿信四格物业市场月报2018年11月刊》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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