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四连发！房地产政策利好空前能否扭转房地产市场预期？

　　新一轮支持房地产的金融举措“四连发”：明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款，支持力度可谓空前。

　　5月17日，央行宣布了一揽子房地产金融新政，从消化存量房产、优化增量住房两方面入手，以扭转房地产市场需求疲弱的现状，一时间市场沸腾。

　　截至当天收盘，三大股指均涨超1%。沪指涨1.01%，深成指涨1.1%，创业板指涨1.12%。房地产板块掀涨停潮，万科A、绿地控股、金地集团、城建发展、空港股份等超20股涨停。

　　今年以来，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度逐渐回升，但部分潜在购房者也在等待更大力度的房地产支持政策出台，存在“再等等”的心态。第一财经记者采访了解到，央行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场“政策底”。

　　在利好政策密集落地后，市场也存在一些疑问。比如，设立新的结构性工具将带来哪些影响？政策组合拳将多大程度影响市场？此时出台房地产金融政策组合拳是否意味着重走“靠房地产拉动经济”的老路？接下来将如何继续推动房地产向新模式转变？

　　盘活存量住房是化解房地产风险的关键。此次中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，引起市场高度关注。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对第一财经表示，现阶段消化存量房产，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

　　招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示，保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。

　　在他看来，存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。下一步，应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象、使用范围，严格限定为收购已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府债务。人民银行应建立完善并加强再贷款资金使用的监督检查。

　　第一财经记者前期调研了解到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与存量住房去库存，目前各地公布的计划收购住房已经超过1万套。

　　曹晶晶表示，未来围绕消化存量房产更加细化的配套政策将进一步落实，针对国企收购存量房的细化政策，比如收购规模、收购价格等也有望继续跟进。

　　东方金诚首席宏观分析师王青认为，首付和房贷利率是左右楼市走向的关键，直接决定了居民的购房成本和对未来楼市的预期房地产。从政策内容上看，政策利好大大超出市场预期，释放了支持房地产行业较快实现“软着陆”的强烈信号，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

　　“后续的关键是在取消房贷利率下限后，各地商业银行在因城施策原则下，居民房贷利率能否较快下调。”王青称。

　　董希淼说，此次住房金融政策调整力度较大，超出预期，传递出稳定房地产市场的明确信号，有助于稳定住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。此次住房金融政策从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。

　　此次房贷利率政策取消的是全国层面的统一下限，但因为当前绝大部分城市房贷利率下限与全国统一水平保持一致，实际上将带动这些城市一并取消房贷利率下限。

　　2023年8月，人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房 30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。

　　目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。

　　此次将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。

　　调整后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体首付比例。同时，政策也保留了首套房首付比例更低的设定，首套和二套政策仍有一定区分度。

　　一位市场权威专家表示，个别热点城市可能还将保留房贷利率下限。这些方面既表明了央行支持刚需和改善性需求的一贯政策取向，又把握好了具体政策的落实，含有避免重走“靠房地产拉动经济”老路的政策意图。

　　该市场权威专家认为，总的来看，央行优化住房金融政策的基本思路没有改变，促进房地产市场平稳健康发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。不同阶段政策设计和实施既体现延续性，又结合形势要求强调针对性调节，政策力度逐步加大。

　　随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，近年来，金融举措也不断适应形势需求调整优化。

　　当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向一致性增强的体现。业内人士提到，政治局会议后，北京、杭州、西安等多地顺应市场需求，放宽或取消住房限购政策，落户政策也有所放松。央行优化住房金融政策，与限购放松政策相互协调配合，体现了宏观政策协同发力，更好地促进房地产市场平稳健康发展。

　　业内专家普遍认为，央行此时出台优化住房金融政策，在提振市场信心、改善预期的同时，也有继续稳住金融数据的效果。若提前还贷情况逐步改善，对于个人贷款以及房地产贷款的平稳增长会有支撑作用。

　　推动房地产业向新发展模式加快转变，更大程度发挥市场机制的作用至关重要。

　　市场专家表示，去年中国经济增长5.2%，今年一季度为5.3%，这都是在摆脱房地产影响的基础上实现的，我国转变经济发展模式的努力已见到成效，经济内生动能、稳定性增强。房地产领域也可更多交由市场机制来调节。在经济发展不依赖于房地产、房地产市场有序竞争的大背景下，房企也将加快转型步伐，转换经营理念，更加聚焦于提升服务水平，大力发展租赁经营、中介服务、物业管理等房地产子行业。

　　王青认为，长期来看，推动房地产行业走向稳健发展，要保障房和商品房“两条腿走路”。首先是政府要提供更多保障房，解决低收入人群的基本居住需求，这不仅是民生问题，而且对城市化有重要作用，就我国而言，城市化是推动经济增长一个重要动力。其次是房地产行业要摆脱过去高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式，控制房企信用风险。